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最近房产市场出现一波小阳春，全国大中城市的成交纷纷创出近几年新高。如果从投资角度来看，这样的表现是反弹还是反转？房地产作为过去20年中国居民的财富锚，未来还能持续吗？居民部门是否已经走出资产负债表衰退了呢？ 这次我们与《十分吸引》播客做一次串台，我们会围绕房地产在后房地产时代的角色、宏观与产业变化、财富重分配展开深入探讨。 聊天的人 天弘基金宏观策略部研究员 王蔚然 十分吸引播客主理人 石磊、敏姐 时间轴 Part1：一线楼市小阳春：回光返照还是新序曲？ 02:19 一线楼市小阳春回顾：成交近5年高位 05:15 为什么当前刚需占比高不是脆弱结构，反而比较健康 11:52 刚需大量出现就是底部吗？ 13:26 海外楼市6年见底的经验在中国有效吗？ 15:54 现在租金回报率有所提升，能否支撑房价？ 18:02 中国楼市是高点主动刺破的，下跌节奏比海外要好 20:30 2025年一线城市领跌，意味着出清临近 21:57 目前市场预期2027年地产企稳，地产股票依此定价 23:27 预期已经很悲观，但不一定意味着还会跌 Part 2宏观之变：地产旧循环终结与新循环开启 26:13房价大涨大跌背后是估值切换：成长股变成价值股 29:00 过往楼市不同阶段的决策逻辑：租金超贷款、看收入买房、担心错过加杠杆 30:25从万人追捧到预期悲观，楼市背后的宏观逻辑切换 35:31主动刺破地产泡沫的意义是降低了后期扩散影响 36:51 地产下跌带来的影响：居民、企业、政府是不同的 42:00 流量视角解释房价涨跌：地产是人流和资金流在城市的凝结 42:57 楼市长期看人口，到现在还有效吗？ 51:22 流量视角分析，香港小阳春为何这么猛 56:25 楼市范式转移：从高弹性资产回归类债属性，租售比决定价值中枢 59:45 楼市下跌对居民资产负债表影响：富人已经开始修复，中产冲击明显 Part3产业之变：楼市产业链的重塑与普通人应对 01:08:12 新范式下，地产企业有哪些好的经营新模式 01:13:36 地产对经济拖累何时结束？ 01:15:49 如果一线房价企稳，最重要的影响是提振消费意愿 01:17:19 K型分化中美不同：中国富人资产升值有助于经济提振 01:19:49 地产已经不再承载资金流，红利等类债资产接力 01:22:39普通人应对：重估楼市，用现金流收益率衡量，关注稀缺性 思想彩蛋：有限游戏与无限游戏 01:29:47 投资要做无限游戏，首要目标是"不下牌桌"，管好下行风险 关键词：后房地产时代、楼市小阳春、刚需入场、老破小、挂牌量、房价见底、资产负债表衰退、中产、租售比、租金回报率、红利、财富保值、房地产周期、三道红线、房住不炒、去杠杆、香港房产反弹、反脆弱、买房时机、房价会涨吗、土地财政、化债、一线楼市 出品：天弘基金 风险提示：节目音频仅供参考，不构成任何投资建议、承诺和保证。基金有风险，投资需谨慎。
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最近公布的公募基金半年报中，主动含权产品首次披露了一个新指标「盈利投资者数量占比」。它把观察基金的视角，从产品净值进一步延伸到投资者的真实获得感。过去看一只基金，我们习惯关注净值涨了多少、回撤表现怎么样，也会分析基金产品投向哪里、基金经理风格如何，同时行业内一直也存在“基金赚钱，基民不赚钱”的情况。 现在，如果一只基金的盈利投资者占比很高，就意味着它更值得买吗？市场行情、买入时点和投资者行为又会对这个指标带来哪些扰动？ 本期节目，我邀请到了天弘基金养老金投资部 FOF 研究员张铭志和「楚团长聊聊天」的主播楚团长，一起从天弘基金2800万含权产品持有人的真实盈利数据出发，聊聊「盈利投资者数量占比」到底告诉了我们什么？它能不能帮普通投资者选基金，我们又该怎么理解和使用这个指标？
具身智能被认为是 物理AI 的代表性方向。从春晚舞台到半马赛场、格斗赛场，机器人展示了灵活的运动能力，虽然最近有机器人在运动会摔出了火花，但也打破了人类的百米短跑纪录。那么，会跳舞、会打拳的机器人，距离真正进入生活和生产场景，还有多远？从机器人大脑能力、小脑能力的技术突破，到产业步入商业化快车道，中间还有哪些关键挑战？ 这一期，我和机器人ETF天弘基金经理祁世超来到东莞的机器人上市公司拓斯达，走进机器人产业一线，与拓斯达证券事务代表孙钰珅，一起聊聊具身智能的发展。 从传统工业机器人到具身智能，核心变化究竟是什么？为什么机器人的「大脑」比「身体」更难突破？机器人商业化为什么可能从工业场景开始？感知、决策、执行各个链条，机器人产业链有哪些机会？当产业仍处于早期阶段，投资者又该如何判断一家机器人企业的长期潜力？如何把握产业的投资节奏和机会？ 希望这期内容能够帮你更好理解机器人产业的发展程度，把握好投资节奏。
7月AI板块阶段性见顶后，市场一直在寻找新的主线，消费、红利等板块群雄逐鹿。这其中，创新药尤为引人注意，6月以来至8月上旬，沪深港创新药50指数从底部最高反弹超38%。更早之前，创新药板块在2025年前三季度累计涨幅超110%。 经历3年调整后，本轮牛市创新药能走多远？与2019年至2021年的行情相比，“出海”为什么成为这一轮的新逻辑？ 创新药也是公认难研究、难估值的行业。一款新药从发现到上市可能需要近十年，许多公司尚未盈利，传统的PE、PB很难适用，使用DCF对各个研发管线进行估值则受利率影响明显；同时，一次临床数据披露，就可能让公司价值和股价剧烈变化，有些临床数据的解读甚至连机构都难以形成共识。与此同时，动辄数百亿美元的BD交易，也不代表未来都能转化为企业的真实收入。 本期节目，我们邀请天弘基金行业研究部基金经理助理张秀磊，从产业基本面、估值和资金面三个角度，拆解创新药的投资逻辑：这轮行情和上一次有什么不同？如何判断一笔BD的含金量？没有利润的创新药公司应该怎么估值？面对板块高弹性、研究高门槛，普通投资者又该如何选择产品、判断布局时机？ 希望本期节目能为你提供一套理解创新药的基础框架：看懂产业变化，理解估值逻辑，也知道面对市场热度时，哪些机会值得研究，哪些上涨不必追赶。
最近，公募基金上报了一类全新的投资工具——主动ETF。 它既保留了ETF盘中交易、实时查看净值、费率较低等特点，又允许基金经理主动选股、争取超额收益。对于习惯场外基金的投资者来说，它一方面意味着能够实时看到盘中净值的变化，不用辛苦寻找各种不够准确的盘中估值；另一方面在市场大涨大跌时，可以直接盘中交易买卖，无需再按当日收盘净值进行申购赎回。对于场内投资者来说，也有望在继续享受ETF交易便捷、低费率优势时，通过基金经理的主动管理博取更多超额收益。 管理这样的产品并不容易。主动ETF每天都要公布持仓，基金经理相当于在“明牌”投资。公开持仓会不会影响基金经理调仓、选股和获取超额？当持仓被看见之后，普通投资者能不能直接抄作业？哪种策略更有望让基金经理守住自己的超额收益来源？为什么量化投资在海外主动ETF管理中占据重要地位？ 本期节目，我们邀请天弘基金量化基金经理，以及Earl ETF主理人张翼轸，一起从中美主动ETF的发展差异聊起，看看投资者应该如何理解和使用这一新工具。
最近红利资产创下了自 9·24 行情以来的最大回撤，一度下跌16%。过去，很多投资者对红利的印象是「稳健、低波动」，甚至认为市场上涨时它能涨，市场下跌时它也能成为避风港。可这一轮，为什么红利不仅没有「抗跌」，反而跌得这么多？ 与此同时，资金持续涌向AI、科技板块，而同样被归为"红利"的不同策略，表现也大相径庭：自由现金流指数一度下跌约20%，红利低波却仅回撤约10%。同样都是红利，差别究竟在哪里？这一轮调整意味着什么？现在又该如何看待红利资产的配置价值？ 本期节目，我们邀请到了国泰海通证券金工组首席分析师郑雅斌，一起复盘这轮红利资产回调背后的原因，分析投资红利进行择时的方法，拆解不同红利策略为何表现分化，并聊聊判断红利资产配置价值时，可以重点关注哪些核心指标，以及面对市场波动，普通投资者又该如何理解和配置红利资产。